impôts immobiliers aux USA
La fiscalité aux USA
Quelles sont les taxes sur le produit d’une vente immobilière ?
A New York, le produit de la vente d’un bien immobilier est taxé différemment s’il s’agit de votre habitation (résidence principale) ou d’un bien d’investissement, et si vous êtes résident fiscal aux Etats-Unis ou à l’étranger.
En règle générale, une augmentation de la valeur de n’importe quel bien immobilier, possédé au moins un an, est taxée comme une plus-value. Le calcul des gains et des pertes est facile:
Gains/Pertes = Montant obtenu [Prix de vente – Frais de vente] – Frais d’acquisition [Coût+Travaux]
Les frais de clôture et les frais de dossier du prêt doivent être ajoutés aux coûts d’investissement du bien et déduits lors de la vente.
Ceux qui ont fait de leur bien un usage d’habitation bénéficient d’exonérations fiscales. Les investisseurs étrangers sont soumis à des retenues supplémentaires.
Quelles sont les taxes sur le produit de la vente d’un bien d’investissement pour un résident fiscal des Etats-Unis?
Lors de la vente d’un bien d’investissement, c’est la plus-value qui est imposée. L’impôt fédéral sur la plus-value pour les biens immobiliers détenus plus d’un an par les résidents fiscaux des Etats-Unis est actuellement de 15 %. Les taxes de l’Etat et de la ville de New York représentent environ 10 % supplémentaires.
Quelles sont les taxes sur la vente d’une habitation (résidence principale) pour un résident fiscal des Etats-Unis?
Si vous êtes résident fiscal aux Etats-Unis et possédez un bien dont vous avez fait votre résidence principale 2 ans au moins sur les 5 dernières années, vos gains ne sont pas imposés, à conditions qu’ils n’excèdent pas 250 000 $ pour un célibataire et 500 000 $ pour des époux faisant une déclaration commune. Il n’est pas nécessaire de signaler ce revenu si les gains sont exclus dans leur totalité. Cependant il existe quelques restrictions à cela.
Dans certaines circonstances, lorsque certains critères de propriété ne sont pas remplis, le montant non imposable peut être réduit. Par exemple, si votre logement n’a été votre résidence principale qu’un peu moins de deux ans, parce que vous avez été amené à déménager, pour des raisons professionnelles ou de santé, ou suite à des évènements imprévus.
Vous ne pouvez malheureusement pas vous servir des pertes liées à la vente de votre résidence principale, pour compenser vos autres revenus.
Quelles sont les taxes sur le produit d’une vente pour un non-résident?
La charge fiscale des étrangers et des résidents fiscaux des Etats-Unis est très différente. L’impôt fédéral sur la plus-value à long terme (bien possédé plus d’une année) pour les résidents fiscaux des Etats-Unis est de 15 %. Le même impôt est de 30 % pour les résidents étrangers.
De plus, pour s’assurer du paiement des impôts des non-résidents, ceux-ci sont soumis au Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) de 1980 (Loi sur l’imposition de l’investissement immobilier étranger) qui prévoit le prélèvement à la source de l’impôt, dès la vente d’un bien par un résident étranger. L’IRS (Internal Revenue Service, l’administration fiscale américaine) retient 10 % du bénéfice brut sur le prix de vente; L’Etat de New York prélève une taxe supplémentaire d’environ 6,85 % des gains estimés. Un formulaire émanant de l’IRS doit être rempli conjointement par le vendeur et l’acquéreur (Le Statement of Withholding on Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests). Il faut remplir un autre formulaire pour l’Etat de New York (Le Nonresident Real Property Estimated Income Tax Payment Form).
Pour vous simplifier la tâche, il peut être intéressant dans certains cas pour un acquéreur étranger de détenir un bien immobilier à travers une LLC (Société à responsabilité limitée).
Est-il intéressant d’acquérir un bien immobilier au nom d’une société américaine ?
Pour les étrangers qui investissent dans l’immobilier new-yorkais, il est souvent intéressant de détenir des biens immobiliers à travers une LLC.
La société doit être créée dans l’Etat où se situe le bien immobilier considéré. Il est facile de créer une LLC à New York, et cela ne prend que quelques semaines. Une LLC doit remplir des déclarations de revenus professionnels (fédérale pour l’Etat et pour la commune). Il n’y a pas de restrictions quant au nombre de membres/propriétaires (résidents et non-résidents des Etats-Unis). Quand vient le moment de vendre la propriété, les propriétaires peuvent vendre (transférer) leurs parts de la LLC à l’acquéreur.
Oui, car les intérêts hypothécaires sont généralement déductibles des impôts. Le montant exact des déductions pour les propriétaires peut cependant connaître des restrictions. Différentes règles s’appliquent aux différents types de prêts hypothécaires.
Si vous êtes investisseur, c’est à dire si vous louez votre bien, vos intérêts hypothécaires sur la propriété sont entièrement déductibles, sans aucun plafonnement quant au montant emprunté. Les frais de dossier ne sont cependant pas déductibles. Ils s’ajoutent aux coûts d’investissement de la propriété et sont déduits au moment de la vente. Les prêts refinancés des professionnels sont déductibles comme des frais d’intérêts hypothécaires.
Les prêts Home Purchase Loans servent à acheter, construire, ou faire des travaux. Les intérêts de ces prêts sont déductibles jusqu’à 1 million de dollars d’endettement (500 000 $ pour les époux faisant des déclarations séparées), ce qui veut dire que si votre emprunt dépasse ce montant, les intérêts dus sur la somme excédentaire ne sont pas déductibles.
Les prêts Home Equity Loans sont garantis par un bien immobilier mais servent à d’autres fins. Les intérêts de ces prêts sont déductibles jusqu’à 100 000 $ d’endettement (50 000 $ pour les époux faisant des déclarations séparées).
Les « points » sont des frais supplémentaires que l’on doit acquitter pour obtenir un prêt. Pour les propriétaires, ces points suivent le même traitement que les intérêts et sont déductibles sur le formulaire de déclaration Schedule A.
Les sociétés coopératives d’habitation (co-ops) ne fonctionnent pas toutes de la même façon. Dans de nombreux cas les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers des co-ops sont répartis entre les locataires/actionnaires en fonction de leur nombre de parts, et sont inclus dans les frais d’entretien mensuels de la co-op. En général les co-ops publient un relevé annuel de ces montants. Ils sont généralement déductibles sur votre Schedule A.
Qu’est-ce qu’un like-kind exchange ?
Si vous avez l’intention de vendre un bien et d’en acheter un autre, au lieu d’être imposé sur les gains de la vente, vous pouvez prétendre à un like-kind exchange (échange de biens de même valeur). Pour ce faire, le produit de la vente doit être déposé sur un compte séquestre et déboursé de ce compte pour votre nouvel achat. Vous disposez de peu de temps pour vos recherches, puisque le nouveau bien doit être identifié dans un délai de 45 jours à compter de la date de vente de votre premier bien. L’achat du nouveau bien doit être finalisé dans un délai de 180 jours, il vaut donc mieux être bien préparé avant d’entamer les démarches. Seuls les biens situés à l’intérieur des frontières des Etats-Unis sont éligibles au like-kind exchange.
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